Immobilienkauf in Spanien: Der vollständige Leitfaden

Was Sie vor dem Kauf wissen sollten

Sie planen, eine Immobilie in Spanien zu kaufen?

Ob es sich um eine Villa an der Küste, eine Stadtwohnung oder ein Landhaus handelt, der Kauf einer Immobilie im Ausland bringt eine Reihe spezifischer rechtlicher und steuerlicher Überlegungen mit sich, die leicht unterschätzt werden können.

Dieser Leitfaden führt Sie durch die wichtigsten Schritte – Kaufkosten, rechtliche Due-Diligence-Prüfung, Steuerpflichten während des Besitzes und die praktischen Überlegungen, die für internationale Käufer in Spanien am wichtigsten sind.

1. Die Vorlaufkosten verstehen

Bevor Sie mit Ihrer Immobiliensuche beginnen, ist es wichtig zu verstehen, welche Kosten beim Kauf einer Immobilie in Spanien zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Die gesamten Kaufsteuern und Gebühren belaufen sich in der Regel auf 10 bis 14 % des Kaufpreises – eine Summe, die viele Erstkäufer überrascht.

Neubauimmobilien:

• Mehrwertsteuer (IVA): 10 % des Kaufpreises
• Stempelsteuer (AJD – Steuer auf beurkundete Rechtsakte): typischerweise etwa 1,5 %, wobei dies je nach Region variiert.

Wiederverkaufsimmobilien:

• Grunderwerbsteuer (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Die primäre Kaufsteuer für Gebrauchtimmobilien, die je nach autonomer Region zwischen 6 % und 13 % liegt. Der Steuersatz für die Balearen unterscheidet sich von dem in Madrid oder Valencia – informieren Sie sich daher unbedingt vor der Budgetplanung über den genauen Steuersatz für Ihren Wunschort.

Honorare:

• Notargebühren: in der Regel 0,5 % bis 1,0 % des Kaufpreises
• Grundbuchgebühren: üblicherweise zwischen 600 € und 1.500 €

Sämtliche Kaufsteuern und -gebühren werden vom Käufer bei Vertragsabschluss – also bei Unterzeichnung der Kaufurkunde vor einem Notar – entrichtet. Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis und den Hauptsteuern mit Notar- und Grundbuchgebühren von ca. 1.100 € bis 2.500 €.

2. Rechtliche Sorgfaltsprüfung – was Sie vor der Unterzeichnung prüfen sollten

Der Kauf einer Immobilie in Spanien als Ausländer bedeutet, sich in einem Rechtssystem zurechtzufinden, das sich deutlich von dem der meisten anderen Länder unterscheidet. Gründliche Due-Diligence-Prüfungen sind daher unerlässlich – sie entscheiden über Erfolg oder Misserfolg.

2.1 Stadtplanung und die Rechtmäßigkeit des Grundstücks

Einer der wichtigsten – und am wenigsten verstandenen – Aspekte beim Immobilienkauf in Spanien ist, dass die Eintragung einer Immobilie im Grundbuch (Registro de la Propiedad) oder Kataster keine Garantie für ihren Rechtsstatus darstellt. Ein Bauwerk kann teilweise oder vollständig illegal sein, selbst wenn es in beiden Registern eingetragen ist.

Das Grundbuchamt erfasst Eigentumsverhältnisse und Belastungen. Das Katasteramt ermittelt den Wert der Immobilie für Steuerzwecke. Beide bestätigen jedoch nicht die städtebauliche Rechtmäßigkeit.

Die Folgen des Kaufs eines illegalen Baus können schwerwiegend sein: Unfähigkeit, Renovierungsgenehmigungen zu erhalten, und in einigen Fällen Verbot, Versorgungsleistungen wie Strom, Gas und Wasser in Anspruch zu nehmen.

Eine kommunale Bescheinigung, die bestätigt, dass keine Bußgeldverfahren anhängig sind, reicht nicht aus – sie bestätigt lediglich, ob aktuell Verfahren laufen, nicht aber den allgemeinen Rechtsstatus des Gebäudes. Auch eine Wohnbescheinigung (cédula de habitabilidad) garantiert keine Rechtmäßigkeit.

Unsere Empfehlung: Eine städtebauliche Begutachtung durch einen Spezialisten ist für jeden Immobilienkauf in Spanien unerlässlich, insbesondere bei ländlichen Anwesen und älteren Gebäuden.

Ländliche Grundstücke – besondere Vorsicht: Ländliche Grundstücke in Spanien sind primär für die Landwirtschaft vorgesehen. Vor dem Kauf einer Immobilie auf einem ländlichen Grundstück sollten Sie sich beim zuständigen Rathaus (Ayuntamiento) und auf den Balearen beim Inselrat (Consell Insular) erkundigen, ob die erforderlichen Genehmigungen und Lizenzen für die Wohnnutzung vorliegen. Dies ist eine der häufigsten Ursachen für schwerwiegende rechtliche Probleme internationaler Käufer.

2.2 Städtebauliche Verpflichtungen des Verkäufers

Nach spanischem Recht ist der Verkäufer verpflichtet, den städtebaulichen Status des Grundstücks in der Eigentumsurkunde anzugeben – einschließlich der Frage, ob illegale Bauten vorhanden sind, ob das Grundstück für die private Nutzung oder Bebauung ungeeignet ist oder ob es mit ausstehenden rechtlichen Verpflichtungen belastet ist.

Werden diese Verpflichtungen nicht erfüllt, hat der Käufer das Recht, innerhalb von vier Jahren vom Vertrag zurückzutreten und Schadensersatz zu fordern. Selbst geringfügige städtebauliche Unregelmäßigkeiten können dazu führen, dass ein gesamtes Wohngebäude als „fuera de ordenación“ – außerhalb des Planungsrahmens – eingestuft wird, was erhebliche Auswirkungen auf die zukünftige Nutzung und den Verkauf hat.

Es wird dringend empfohlen, vor dem Eigentümertausch ein städtebauliches Gutachten von einem Architekten in Auftrag zu geben.

2.3 Bescheinigung des Grundbuchamts

Verlangen Sie stets eine formelle Bescheinigung vom Grundbuchamt – nicht nur einen Informationsvermerk (nota informativa). Ein Informationsvermerk ist zwar günstiger und schneller zu erhalten, liefert aber nur allgemeine Informationen und kann Ungenauigkeiten enthalten, die für den Kauf von erheblicher Bedeutung sind.

Eine vollständige Zertifizierung ermöglicht Ihnen die Überprüfung:

• Der oder die wahren rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie
• Alle bestehenden Belastungen – Hypotheken, Dienstbarkeiten, Embargos, Wegerechte
• Ob Mieter formell registriert sind
• Ob die Immobilie staatlichen Schutzprogrammen unterliegt, die für den Käufer erhebliche Verpflichtungen und Einschränkungen mit sich bringen.

Das Grundbuchamt bescheinigt keine exakten Grenzen oder Quadratmeterzahlen, es sei denn, dies wurde formell mit dem Katasteramt abgestimmt – und diese Abstimmung muss im Grundbucheintrag ausdrücklich angegeben werden.

Nach Abschluss des Kaufvertrags sollten Sie sicherstellen, dass die Immobilie so schnell wie möglich – in der Regel innerhalb von 30 bis 60 Tagen – auf Ihren Namen eingetragen wird. Ihr Notar kann die öffentliche Urkunde unmittelbar nach der Unterzeichnung elektronisch einreichen.

2.4 Das Kataster

Die Hauptfunktion des Katasters ist die Steuerbewertung – für die jährliche Grundsteuer, die Berechnung von Kapitalgewinnen und die Vermögensteuer. Es beglaubigt keine Grundstücksgrenzen oder genaue Quadratmeterzahlen.

Es ist wichtig, die im Kataster eingetragene Nutzung des Grundstücks zu überprüfen. Stimmt die eingetragene Nutzung nicht mit der tatsächlichen Nutzung überein – beispielsweise wenn ein als Gewerbeimmobilie eingetragenes, aber als Wohnung genutztes Objekt betroffen ist –, kann eine Nutzungsänderung aufwendig sein und eine Genehmigung erfordern. Beachten Sie die aktuellen regionalen Bestimmungen, insbesondere das Dekretgesetz 6/2023 der Balearen.

2.5 Küstenrecht

Beim Kauf einer Immobilie in Meeresnähe benötigen Sie eine Bescheinigung der Küstenschutzbehörde (Demarcación de Costas), die bestätigt, dass das Grundstück nicht unter das Küstengesetz von 1988 fällt – insbesondere, dass es nicht zum öffentlichen Meeresgebiet (innerhalb von 10 Metern von der Küste) gehört. Dies ist für Küstenimmobilien zwingend erforderlich.

2.6 Militärische Zulassung für Käufer außerhalb der EU

Ist der Käufer kein EU- oder EWR-Bürger, kann vor der Unterzeichnung des öffentlichen Kaufvertrags für ländliche oder bebaubare Grundstücke auf den Balearen oder für Bauwerke auf solchen Grundstücken eine vorherige Genehmigung des spanischen Verteidigungsministeriums erforderlich sein.

Dies gilt für ausländische natürliche und juristische Personen (einschließlich spanischer Unternehmen unter ausländischer Kontrolle), die Staatsangehörige von Nicht-EU/EWR-Ländern sind.

• Schweizer Staatsbürger: im Allgemeinen als Einzelpersonen befreit, juristische Personen benötigen jedoch unter Umständen eine Genehmigung.
• Britische Staatsbürger: Personen, die zum Zeitpunkt des Brexit (31. Dezember 2020) in der EU ansässig waren und es weiterhin sind, sind in der Regel befreit; alle anderen benötigen eine Genehmigung.
• Ehepaare: Ist ein nicht befreiter Käufer mit einem befreiten Ehepartner im Rahmen einer Gütergemeinschaft verheiratet, kann dennoch eine Genehmigung erforderlich sein, selbst wenn die Immobilie ausschließlich auf den Namen des befreiten Ehepartners eingetragen ist.

3. Vom Verkäufer anzufordernde Dokumente

Vor dem Umtausch sollten Sie sicherstellen, dass Sie vom Verkäufer Folgendes erhalten haben:

• Wohnbescheinigung (cédula de habitabilidad)
• Energieausweis
• Für Wohnungen in Wohnanlagen: eine Bescheinigung, die bestätigt, dass alle Gemeinschaftsgebühren bezahlt sind, und eine separate Bescheinigung, die bestätigt, dass keine außerordentlichen Abgaben (derramas extraordinarias) genehmigt wurden – auch wenn die Zahlung erst nach Fertigstellung fällig wird.
• Die letzten vier Quittungen für die IBI (jährliche Grundsteuer) und die Abfallentsorgungssteuer

4. Steuerliche Auswirkungen des Eigentums

Die Steuerpflichten beim Besitz von Immobilien in Spanien hängen maßgeblich davon ab, wie die Immobilie genutzt wird und ob Sie in Spanien steuerlich ansässig sind.

4.1 Hauptwohnsitz versus Zweitwohnsitz

Wenn es sich bei der Immobilie um Ihren Hauptwohnsitz handelt – das heißt, Sie verbringen mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien und haben hier den Mittelpunkt Ihrer Lebensinteressen –, ist sie im Allgemeinen von der fiktiven Einkommensteuer befreit.

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Zweit- oder Ferienhaus – und nicht um Ihren Hauptwohnsitz –, unterliegen Sie der fiktiven Einkommensteuer für Nichtansässige, selbst wenn die Immobilie den Großteil des Jahres leer steht. Diese Steuer berechnet sich mit 2,0 % oder 1,1 % des Katasterwerts der Immobilie (abhängig davon, ob der Wert kürzlich angepasst wurde) und wird jährlich mit dem Formular Modelo 210 eingereicht.

4.2 Mieteinnahmen

Wenn Sie Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie erzielen:

• Nicht-EU-Bürger zahlen eine pauschale Steuer von 24 % auf ihre Bruttomieteinnahmen; Abzüge für Ausgaben wie Hypothekenzinsen, Reparaturen oder Verwaltungsgebühren sind nicht zulässig.
• EU-Einwohner zahlen 19 % auf das Nettomieteinkommen, wobei legitime Mietkosten abzugsfähig sind.

Mieteinnahmen werden über Modelo 210 deklariert und abgeführt. Die unterschiedliche Behandlung von EU-Bürgern und Nicht-EU-Bürgern ist Gegenstand einer anhaltenden juristischen Debatte. Einige Experten halten sie für potenziell diskriminierend und sehen darin unter bestimmten Umständen eine Möglichkeit, sie anzufechten.

5. Laufende Kosten und Steuern, die eingeplant werden müssen

Über den Kaufpreis selbst hinaus fallen beim Besitz von Immobilien in Spanien laufende Kosten an:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): eine jährliche kommunale Grundsteuer, die auf dem Katasterwert der Immobilie berechnet wird
• Müllgebühren und Gemeinschaftsbeiträge: Lokale Steuern und Gebühren für gemeinschaftlich genutzte Dienstleistungen, insbesondere relevant für Wohnungen und Grundstücke in Wohnanlagen; die Gemeinschaftsbeiträge können zwischen 50 € und 500 € oder mehr pro Monat liegen.
• Die Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) wird auf den Nettowert des weltweiten Vermögens spanischer Steueransässiger erhoben, sofern bestimmte Schwellenwerte überschritten werden. Steuersätze und Freibeträge variieren stark je nach Region – Madrid hat sie weitgehend abgeschafft, während sie auf den Balearen weiterhin vollständig erhoben wird.

6. Wichtige Überlegungen beim Kaufprozess

6.1 Finanzielle Pfandrechte (steuerliche Auswirkungen)

Achten Sie auf im Grundbuch eingetragene Steuerpfandrechte. Diese bedeuten, dass die Immobilie bis zu vier Jahre nach dem Kauf für unbezahlte Steuerschulden aus früheren Transaktionen haftbar gemacht werden kann, falls der Vorbesitzer nach einer Steuerprüfung die Schulden nicht begleicht.

6.2 Vorkaufsrecht für ländliche Grundstücke

Beim Kauf ländlicher Grundstücke können benachbarte Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht (Retracto) besitzen. Dies sollte vor dem Vertragsabschluss geprüft und geklärt werden.

6.3 Vorkaufsrecht des Mieters

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie sollten Sie sich vergewissern, dass der Mieter im Mietvertrag ausdrücklich auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat.

6.4 Gewerberäume

Beim Kauf von Gewerbeimmobilien sollte ein Ingenieur bestätigen, dass die geplante Tätigkeit nach den örtlichen Bauvorschriften zulässig ist und dass alle erforderlichen Anpassungsarbeiten durchführbar sind, bevor eine Betriebserlaubnis erteilt werden kann.

6.5 Verkauf eines Einfamilienhauses

Auch wenn nur ein Ehepartner der rechtmäßige Eigentümer ist und das Paar unter einer Gütertrennung lebt, ist für einen gültigen Verkauf grundsätzlich die Zustimmung des nicht-eigentümerischen Ehepartners erforderlich – so auch gemäß Artikel 4.3 der Zivilrechtssammlung der Balearen.

6.6 Katasterkoordination mit benachbarten Grundstücken

Prüfen Sie, ob die angrenzenden Grundstücke mit dem Kataster abgestimmt sind und ob sich ihre eingetragenen Grenzen nicht mit denen des Grundstücks überschneiden, das Sie erwerben möchten.

Georeferenzierte Grenzen im Grundbuch- und Katastersystem haben Vorrang vor physischen Gegebenheiten wie Mauern oder Zäunen.

6.7 Lizenzen für touristische Vermietungen

Beim Erwerb einer Immobilie mit bestehender touristischer Vermietungslizenz vergewissern Sie sich, dass die Tätigkeit ordnungsgemäß bei der zuständigen Tourismusbehörde registriert ist und in den letzten drei Jahren ausgeübt wurde. Der Eigentümerwechsel muss vom Verkäufer formell abgewickelt werden, um eine zukünftige Haftungsübertragung auf Sie zu vermeiden.

6.8 Zehnjährige Haftpflichtversicherung

Neubauten müssen zehn Jahre lang gegen Baumängel versichert sein. Für Immobilien, die von Selbstbauern errichtet wurden, ist diese Versicherung zunächst nicht verpflichtend. Wird die Immobilie jedoch innerhalb von zehn Jahren nach Fertigstellung verkauft, können die ausdrückliche Befreiung des Käufers und ein Nachweis über den Wohnsitz des Verkäufers (z. B. eine Meldebescheinigung) erforderlich sein.

6.9 Immobilienmaklerverträge

Der Vertrag eines Immobilienmaklers ist ein Vermittlungsvertrag – er bringt Käufer und Verkäufer zusammen, bietet aber keine Rechtsberatung. Makler schließen in der Regel die Haftung für Probleme aus, die im Zusammenhang mit dem Kauf entstehen. Achten Sie besonders auf Exklusivitätsklauseln und klären Sie, wann die Maklergebühren fällig werden. Idealerweise sollten die Gebühren erst bei Unterzeichnung des öffentlichen Kaufvertrags und nicht bei Unterzeichnung eines privaten Reservierungsvertrags fällig werden.

6.10 Versteckte Mängel

Bei Gebrauchtimmobilien haftet der Verkäufer sechs Monate nach Übergabe für versteckte Mängel. Diese Frist kann im Kaufvertrag vereinbart und geändert werden.

6.11 Käufe außerhalb der Planungsphase

• Bitte prüfen Sie, ob der Bauträger über eine zehnjährige Haftpflichtversicherung verfügt.
• Vergewissern Sie sich, dass der Bauträger Ihre Vorauszahlungen durch Versicherungen oder individuelle Bankgarantien absichert – Sammelbürgschaften reichen nicht aus.
• Stellen Sie sicher, dass Teilzahlungen auf ein separates Bankkonto eingezahlt werden, das ausschließlich für Ihr Projekt bestimmt ist.
• Bitte bestätigen Sie, dass für die Immobilie eine vom Architekten unterzeichnete und im Grundbuch eingetragene Fertigstellungsbescheinigung (certificado final de obra) vorliegt.

6.12 Eigentümergemeinschaft

Beim Kauf einer Wohnung sollten Sie die Hausordnung und die internen Bestimmungen der Wohnanlage sorgfältig prüfen. Diese regeln unter anderem die Nutzung des Pools, die Gestaltung der Terrasse und – ganz wichtig – ob die Vermietung an Touristen innerhalb des Gebäudes zulässig ist.

6.13 Arras-Kontrakte versus Optionskontrakte

Der übliche Kaufprozess beinhaltet einen privaten Vertrag mit einer Arras-Klausel – einer Anzahlung in der Regel von 10 % des Preises –, dem zwei bis drei Monate später die öffentliche Kaufurkunde vor einem Notar folgt.

Vorsicht ist bei Kaufoptionsverträgen geboten. Diese können als zwei separate steuerpflichtige Transaktionen behandelt werden, was dazu führt, dass die Grunderwerbsteuer (ITP) zweimal fällig wird – einmal auf die Optionsprämie und ein weiteres Mal auf den vollen Kaufpreis.

Auch bei einem Arras-Vertrag sollten Sie die physische Inbesitznahme – wie beispielsweise die Schlüsselübergabe – vermeiden, bevor der vollständige Kaufpreis bezahlt ist. Dies kann rechtlich als bereits abgeschlossener Verkauf ausgelegt werden, wodurch dem Verkäufer lediglich ein vertraglicher Anspruch auf Zahlung verbleibt. Dies ist ein komplexer Bereich, der eine individuelle Rechtsberatung erfordert.

Wie SamirLaw Ihnen helfen kann

Der Kauf einer Immobilie in Spanien erfordert von internationalen Käufern die Kenntnis regionaler Gesetze, steuerlicher Aspekte und Sorgfaltspflichten, die sich deutlich von anderen Ländern unterscheiden. Fehler können erhebliche und langfristige Folgen haben – etwa illegale Bauten, verschwiegene Kosten oder versäumte Steuerzahlungen.

Bei SamirLaw bieten wir Folgendes an:

• Vollständige rechtliche Due-Diligence-Prüfung – Gebühren, Planungsstatus, städtebauliche Zulässigkeit und Dokumentenprüfung
• Kostenvoranschläge für den Kauf – eine übersichtliche Aufschlüsselung aller Steuern und Gebühren, bevor Sie sich festlegen
• Steuerplanung – Minimierung Ihrer Steuerbelastung sowohl beim Kauf als auch während der gesamten Besitzdauer
• Vollmacht – falls Sie im Ausland ansässig sind, können wir Sie während des gesamten Prozesses vertreten.
• Beratung zu Wohnsitz und Steuerstatus – die Frage, ob die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz oder ein Zweitwohnsitz sein wird, hat erhebliche steuerliche Auswirkungen, die vor dem Kauf geklärt werden sollten.
• Regionale Expertise – einschließlich der spezifischen Vorschriften, die auf den Balearen gelten
• Laufende Einhaltung der Vorschriften – IBI, Modelo 210, Mieteinkommenserklärungen und Vermögensteuer

Sind Sie bereit, über Ihren Kauf zu sprechen?

Die Informationen in diesem Leitfaden dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Obwohl wir die Richtigkeit der Inhalte zum Zeitpunkt der Veröffentlichung sorgfältig geprüft haben, unterliegen Immobilienrecht, Steuersätze und regionale Bestimmungen Änderungen, und individuelle Gegebenheiten können erheblich variieren. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich vor jeglichen Entscheidungen im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf in Spanien qualifiziert rechtlich beraten zu lassen. Für eine auf Ihre individuellen Umstände zugeschnittene Beratung kontaktieren Sie uns bitte direkt.

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