Comprar una propiedad en España: La guía completa

Lo que necesitas saber antes de comprar

¿Piensas comprar una propiedad en España?

Ya se trate de una villa en la costa, un apartamento en la ciudad o una casa de campo, comprar una propiedad en un país extranjero implica una serie de consideraciones legales y fiscales específicas que son fáciles de subestimar.

Esta guía le acompaña a través de los pasos esenciales: costes de compra, diligencia debida legal, obligaciones fiscales durante la propiedad y las consideraciones prácticas más importantes para los compradores internacionales en España.

1. Entender los costos iniciales

Antes de comenzar la búsqueda de una propiedad, es importante comprender qué costos adicionales implica comprar una vivienda en España, más allá del precio de venta. Los impuestos y tasas totales suelen sumar entre un 10 % y un 14 % al precio de compra, una cifra que sorprende a muchos compradores primerizos.

Propiedades de nueva construcción:

• IVA: 10% del precio de compra
• Stamp Duty (AJD — Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): typically around 1.5%, though this varies by region

Propiedades de segunda mano:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): principal impuesto sobre la compra de inmuebles de segunda mano, que oscila entre el 6 % y el 13 % según la comunidad autónoma. El tipo impositivo en las Islas Baleares difiere del de Madrid o Valencia; conviene consultar siempre el tipo específico de la localidad elegida antes de elaborar el presupuesto.

Honorarios profesionales:

• Honorarios notariales: normalmente entre el 0,5% y el 1,0% del precio de compra.
• Tasas del Registro de la Propiedad: normalmente entre 600 € y 1.500 €.

Todos los impuestos y tasas de compraventa corren a cargo del comprador al formalizar la transacción, al firmar la escritura pública de compraventa ante notario. Calcule un presupuesto de entre 1.100 € y 2.500 € para gastos de notaría y registro, además del precio de compra y los impuestos principales.

2. Diligencia debida legal: qué comprobar antes de firmar

Comprar una propiedad en España como extranjero implica desenvolverse en un marco legal que difiere significativamente del de la mayoría de los demás países. Una investigación exhaustiva es imprescindible: marca la diferencia entre una inversión acertada y un problema costoso.

2.1 Planificación urbana y legalidad de la propiedad

Uno de los aspectos más importantes —y menos comprendidos— de la compra de una vivienda en España es que el hecho de que un inmueble esté inscrito en el Registro de la Propiedad o en el Catastro no garantiza su situación legal. Una construcción puede ser parcial o totalmente ilegal aunque figure en ambos registros.

El Registro de la Propiedad registra la titularidad y las cargas. El Catastro determina el valor del inmueble a efectos fiscales. Ninguno de los dos certifica la legalidad urbanística.

Las consecuencias de comprar una construcción ilegal pueden ser graves: imposibilidad de obtener permisos de renovación y, en algunos casos, prohibición de contratar servicios públicos como electricidad, gas y agua.

Un certificado municipal que confirme la inexistencia de expedientes de infracción abiertos no es suficiente; solo confirma si existen procedimientos en curso, no la situación legal general del edificio. Incluso un certificado de habitabilidad no garantiza la legalidad.

Nuestra recomendación: Una auditoría urbanística realizada por un especialista es esencial para cualquier compra de propiedad en España, especialmente para propiedades rurales y construcciones antiguas.

Terrenos rurales: una advertencia importante: En España, los terrenos rurales están destinados principalmente a uso agrícola. Antes de adquirir una propiedad rural, consulte con el Ayuntamiento correspondiente y, en las Islas Baleares, con el Consell Insular para confirmar los permisos y licencias necesarios para uso residencial. Esta es una de las causas más comunes de problemas legales graves para los compradores internacionales.

2.2 Las obligaciones urbanísticas del vendedor

La legislación española exige que el vendedor declare en la escritura de propiedad la situación urbanística del terreno, incluyendo si existen construcciones ilegales, si el terreno no es apto para uso privado o edificación, o si tiene obligaciones legales pendientes.

Si no se cumplen estas obligaciones, el comprador tiene derecho a rescindir el contrato en un plazo de cuatro años y reclamar una indemnización. Incluso irregularidades urbanísticas menores pueden provocar que una vivienda entera se clasifique como fuera de ordenación, con importantes repercusiones para su uso y venta futuros.

Es muy recomendable encargar un informe urbanístico a un arquitecto antes de la firma del contrato.

2.3 Certificación del Registro de la Propiedad

Solicite siempre una certificación formal del Registro de la Propiedad, no una simple nota informativa. Si bien es más económica y rápida de obtener, una nota informativa solo proporciona información general y puede contener imprecisiones que resultan cruciales para la compra.

Una certificación completa le permite verificar:

• El verdadero propietario o propietarios legales de la propiedad
• Cualquier carga existente: hipotecas, servidumbres, embargos, derechos de paso.
• Si alguno de los inquilinos está registrado formalmente
• Si la propiedad está sujeta a planes de protección oficiales, que conllevan importantes obligaciones y limitaciones para el comprador.

El Registro de la Propiedad no certifica los límites exactos ni los metros cuadrados a menos que se haya coordinado formalmente con el Catastro, y esta coordinación debe constar explícitamente en la inscripción del registro.

Una vez finalizada la construcción, asegúrese de que la propiedad se registre a su nombre lo antes posible, generalmente entre 30 y 60 días después. Su notario puede enviar la escritura pública electrónicamente inmediatamente después de la firma.

2.4 El Catastro

La función principal del Catastro es la valoración fiscal —para el IBI (impuesto anual sobre la propiedad), el cálculo de las plusvalías y el impuesto sobre el patrimonio—. No certifica los límites ni la superficie exacta en metros cuadrados.

Es importante verificar el uso asignado al inmueble en el Catastro. Si el uso registrado no coincide con el uso real —por ejemplo, un inmueble catalogado como local comercial pero utilizado como vivienda—, el cambio puede ser complejo y requerir una licencia de cambio de uso. Tenga en cuenta la normativa regional reciente, incluido el Decreto Ley 6/2023 en las Islas Baleares.

2.5 Derecho costero

Si va a comprar una propiedad cerca del mar, deberá obtener un certificado de la Demarcación de Costas que confirme que la propiedad no está afectada por la Ley de Costas de 1988; en particular, que no se encuentra dentro del dominio público marítimo (a menos de 10 metros de la línea de costa). Este requisito es indispensable para las propiedades costeras.

2.6 Autorización militar para compradores no pertenecientes a la UE

Si el comprador no es ciudadano de la UE o del EEE, puede ser necesaria la autorización previa del Ministerio de Defensa español antes de que se pueda firmar la escritura pública de compraventa de terrenos rurales o urbanizables en las Islas Baleares, o para construcciones en dichos terrenos.

Esto se aplica a las personas físicas y jurídicas extranjeras (incluidas las empresas españolas bajo control extranjero) que sean nacionales de países no pertenecientes a la UE/EEE.

• Ciudadanos suizos: generalmente exentos como personas físicas, aunque las personas jurídicas pueden requerir autorización.
• Ciudadanos británicos: aquellos que eran residentes de la UE en el momento del Brexit (31 de diciembre de 2020) y siguen siéndolo, generalmente están exentos; los demás requerirán autorización.
• Parejas casadas: si un comprador no exento está casado bajo un régimen de bienes gananciales con un cónyuge exento, es posible que aún se requiera autorización incluso si la propiedad está únicamente a nombre del cónyuge exento.

3. Documentos que se deben solicitar al vendedor.

Antes de realizar el cambio, asegúrese de haber obtenido lo siguiente del vendedor:

• Habitation certificate (cédula de habitabilidad)
• Energy efficiency certificate (certificado de eficiencia energética)
• Para apartamentos dentro de comunidades: un certificado que confirme que todas las cuotas de la comunidad están al día, y un certificado separado que confirme que no se han aprobado cargos extraordinarios (derramas extraordinarios), incluso si el pago vence después de la finalización.
• Los últimos cuatro recibos del IBI (impuesto anual sobre la propiedad) y del impuesto sobre la recogida de residuos.

4. Implicaciones fiscales de la propiedad

Las obligaciones fiscales de poseer una propiedad en España dependen en gran medida del uso que se le dé a la propiedad y de si usted es residente fiscal en España.

4.1 Residencia principal frente a segunda residencia

Si la propiedad es su residencia principal —es decir, si pasa más de 183 días al año en España y establece aquí su centro de intereses vitales—, generalmente está exenta del impuesto sobre la renta imputada.

Si la propiedad es una segunda residencia o vivienda vacacional —y no su residencia principal—, usted está sujeto al Impuesto sobre la Renta Imputada de No Residentes, incluso si la propiedad permanece vacía la mayor parte del año. Este impuesto se calcula al 2,0% o al 1,1% del valor catastral de la propiedad (según si dicho valor ha sido revisado recientemente) y se declara anualmente mediante el Modelo 210.

4.2 Ingresos por alquiler

Si usted obtiene ingresos por alquiler de una propiedad en España:

• Los residentes de fuera de la UE pagan un impuesto fijo del 24% sobre los ingresos brutos por alquiler, sin que se permitan deducciones por gastos como intereses hipotecarios, reparaciones o honorarios de administración.
• Los residentes de la UE pagan un 19% sobre los ingresos netos por alquiler, siendo deducibles los gastos legítimos de alquiler.

Los ingresos por alquiler se declaran y abonan a través del Modelo 210. La diferencia de trato entre residentes de la UE y residentes de fuera de la UE es objeto de un debate jurídico en curso, y algunos expertos la consideran potencialmente discriminatoria y merecedora de impugnación en determinadas circunstancias.

5. Costos e impuestos recurrentes a planificar

Más allá de la compra en sí, ser propietario de una vivienda en España implica costes recurrentes:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): an annual municipal property tax calculated on the cadastral value of the property
• Impuesto sobre la basura y tasas comunitarias: impuestos y tasas locales por servicios compartidos, especialmente relevantes para pisos y propiedades dentro de urbanizaciones; las tasas comunitarias pueden oscilar entre 50 € y 500 € o más al mes.
• Impuesto sobre el Patrimonio: se aplica al valor neto de los activos mundiales que superen ciertos umbrales para los residentes fiscales españoles. Los tipos y las exenciones varían significativamente según la región: Madrid lo ha abolido en gran medida, mientras que las Islas Baleares lo aplican íntegramente.

6. Consideraciones clave durante el proceso de compra

6.1 Fiscal liens (afecciones fiscales)

Esté atento a los gravámenes fiscales que aparecen en el Registro de la Propiedad. Estos indican que, hasta cuatro años después de la compra, la propiedad puede ser responsable del pago de impuestos impagos derivados de transacciones anteriores si el propietario anterior no regulariza su situación tras una auditoría fiscal.

6.2 Derecho de tanteo sobre la propiedad rural

Al comprar una propiedad rural, los propietarios vecinos pueden tener un derecho de tanteo (retracto). Esto debe investigarse y resolverse antes de la firma del contrato.

6.3 Derecho de tanteo del arrendatario

Al comprar una propiedad alquilada, confirme que el inquilino ha renunciado explícitamente a su derecho de tanteo en el contrato de alquiler.

6.4 Locales comerciales

Si se va a adquirir un local comercial, un ingeniero debe confirmar que la actividad prevista está permitida por la normativa urbanística local y que las obras de adaptación necesarias son factibles antes de obtener la licencia de actividad.

6.5 Venta de una vivienda familiar

Aunque solo uno de los cónyuges sea el propietario legal y la pareja opere bajo un régimen de separación de bienes, generalmente se requiere el consentimiento del cónyuge que no es propietario para que la venta sea válida, incluso según el artículo 4.3 de la Compilación del Derecho Civil de las Islas Baleares.

6.6 Coordinación catastral con propiedades vecinas

Verifique si las propiedades colindantes están coordinadas con el Catastro y si sus límites registrados no se superponen con la propiedad que pretende comprar.

En el sistema de registro catastral, los límites georreferenciados tienen prioridad sobre los elementos físicos como muros o vallas.

6.7 Licencias de alquiler turístico

Si adquiere una propiedad con una licencia de alquiler turístico vigente, asegúrese de que la actividad esté debidamente registrada ante la autoridad turística correspondiente y que haya estado en funcionamiento durante los últimos tres años. El vendedor debe formalizar el cambio de titularidad de la actividad para evitar que se le transfieran futuras responsabilidades.

6.8 Seguro de responsabilidad civil decenal

Las construcciones nuevas deben contar con un seguro que cubra defectos estructurales durante diez años. Para las propiedades construidas por particulares —personas que construyeron su propia vivienda— este seguro no es obligatorio inicialmente, pero si la propiedad se vende dentro de los diez años posteriores a su finalización, es posible que se requiera la exención expresa del comprador y una prueba de que el vendedor residía allí (como un certificado de empadronamiento).

6.9 Contratos de agencia inmobiliaria

El contrato con un agente inmobiliario es un contrato de intermediación: conecta al comprador y al vendedor, pero no proporciona asesoramiento legal, y los agentes suelen eximirse de responsabilidad por los problemas derivados de la compraventa. Preste especial atención a las cláusulas de exclusividad y confirme cuándo se deben abonar los honorarios de la agencia. Lo ideal es que los honorarios solo se paguen al firmar la escritura pública de compraventa, no al firmar un contrato de reserva privado.

6.10 Defectos ocultos

En el caso de inmuebles de segunda mano, el vendedor es responsable de los vicios ocultos durante los seis meses posteriores a la firma de la escritura. Este plazo puede modificarse mediante acuerdo en el contrato de compraventa.

6.11 Compras sobre plano

• Confirme que el promotor tiene un seguro de responsabilidad civil decenal.
• Verifique que el promotor tenga un seguro o garantías bancarias individuales que protejan sus pagos por adelantado; las garantías colectivas no son suficientes.
• Asegúrese de que los pagos parciales se depositen en una cuenta bancaria separada dedicada exclusivamente a su proyecto.
• Confirme que el inmueble cuenta con un certificado final de obra firmado por el arquitecto e inscrito en el Registro de la Propiedad.

6.12 Comunidad de propietarios

Si va a comprar un apartamento, revise detenidamente los estatutos y reglamentos internos de la comunidad. Estos rigen asuntos como el uso de la piscina, las modificaciones de las terrazas y, sobre todo, si se permiten los alquileres turísticos dentro del edificio.

6.13 Contratos Arras frente a contratos de opción

El proceso de compra estándar implica un contrato privado con una cláusula de arras —un depósito que suele ser del 10% del precio—, seguido dos o tres meses después por la firma de la escritura pública de compraventa ante notario.

Tenga cuidado con los contratos de opción de compra. Estos pueden considerarse dos transacciones gravables separadas, lo que conlleva el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) dos veces: una sobre la prima de la opción y otra sobre el precio total de compra.

Incluso con un contrato de arras, evite tomar posesión física —como recibir las llaves— antes de que se haya pagado el precio total de compra, ya que esto puede interpretarse legalmente como que la venta ya se ha completado, dejando al vendedor únicamente con el derecho contractual al pago. Este es un tema complejo que requiere asesoramiento legal específico.

Cómo puede ayudar SamirLaw

Comprar una propiedad en España como cliente internacional implica familiarizarse con la legislación regional, las implicaciones fiscales y los requisitos de diligencia debida que difieren significativamente de otras jurisdicciones. Las consecuencias de cometer errores —construcciones ilegales, gastos no declarados, incumplimiento de obligaciones fiscales— pueden ser importantes y duraderas.

En SamirLaw ofrecemos:

• Diligencia debida legal completa: cargos, estado de planificación, legalidad urbanística y revisión de la documentación.
• Estimación de costos de compra: un desglose claro de todos los impuestos y tarifas antes de comprometerse.
• Planificación fiscal: minimizar su carga impositiva tanto en el momento de la compra como durante la propiedad.
• Poder notarial: si reside en el extranjero, podemos actuar en su nombre durante todo el proceso.
• Asesoramiento sobre residencia y situación fiscal: comprender si la propiedad será su residencia principal o una segunda vivienda tiene importantes implicaciones fiscales que conviene abordar antes, no después, de la compra.
• Conocimientos regionales, incluyendo la normativa específica aplicable en las Islas Baleares.
• Cumplimiento continuo: IBI, Modelo 210, declaraciones de ingresos por alquiler e Impuesto sobre el Patrimonio.

¿Listo para hablar sobre tu compra?

La información de esta guía se proporciona únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Si bien nos hemos esforzado por garantizar la exactitud del contenido en el momento de su publicación, la legislación inmobiliaria, los tipos impositivos y la normativa regional están sujetos a cambios y las circunstancias individuales varían considerablemente. Recomendamos encarecidamente consultar con un abogado cualificado antes de tomar cualquier decisión relacionada con la compra de una propiedad en España. Para obtener asesoramiento personalizado, póngase en contacto con nosotros directamente.

Contáctanos →

Habla con un abogado →

Reserve una consulta de una hora con un abogado hispanohablante nativo: temas fiscales, de residencia, Beckham Law o asuntos transfronterizos, tratados en profundidad.

Ver disponibilidad →